לנהל נכס רחוק ממקום מגורינו ועלויות שוטפות

כשאנחנו רוכשים נכס להשקעה בחו"ל, השאלה טבעית הראשונה שרוב האנשים שואלים היא: "איך אני אמור לנהל את הנכס כשהוא שם ואני כאן?" התשובה פשוטה, חברת ניהול.

בארה"ב במיוחד, חברות ניהול הנכסים מתמחות בפעילות הזאת, והן מעניקות את שירותי הניהול למשקיעים שלרוב לא מתגוררים באזור שבו הנכס ממוקם. חברת הניהול מסירה מספר מחסומים פסיכולוגיים שקיימים למשקיעים נבוכים שחוששים מהניהול השוטף, הקשר עם הרשויות ועם הדיירים, והיא מהווה חיץ בין המשקיע ל"עולם החיצוני". החברות המקצועיות והרציניות, מספקות לבעל הנכס גישה לאתר האינטרנט של החברה ושם נמצא כל המידע הרלוונטי לנכס, הכנסות, הוצאות דוחות וכו' בשקיפות מלאה.

חברת הניהול דואגת: לאתר דייר חדש ולחתום אתו חוזה, לסנן בקשות של הדיירים פחות רצויים, לערוך פרוטוקול כניסה ויציאה של הדייר מהנכס ולהבטיח שהנכס יוחזר באותו מצב שנמסר, לקבל ממנו פיקדון שיבטיח את כיסוי הנזקים במידה שיגרמו על ידי השוכר לנכס, לגבות את תשלומי שכר הדירה, לשלם תשלומי ארנונה וועד שכונתי, לתקן ולתחזק את המבנה ולהפעיל בעלי מקצוע על פי הצורך, להכין דו"ח מסודר עם ההכנסות וההוצאות לרשויות המס.

עבור השירות הזה חברת הניהול גובה כ 9%%-10 משכר הדירה המשולם ע"י הדייר. ההוצאה הזו מוכרת כהוצאה לצרכי מס, ובסוף השנה זה נלקח בחשבון כנגד ההכנסות השנתיות.

גם אם אנחנו רוכשים דירה שלא באזור המגורים שלנו (אנחנו תושבי חיפה וקנינו דירה בבאר שבע) זה כמעט בלתי אפשרי לנהל את הדירה הבאר שבעית מחיפה, ברוב המקרים היינו פונים למתווך שיסייע לנו בניהול השוטף. לא סביר שניסע כל פעם את כל הדרך כדי לתקן מזגן או להראות את הדירה לדיירים חדשים.

בפועל אין שום הבדל עקרוני בינו לחברת הניהול בארה"ב, מישהו עושה עבורנו את העבודה, וכמובן שכאשר אנחנו עושים את החשבון הכולל של הכדאיות, יש לקחת גם את ההוצאה הזאת בתחשיב ובתכנית העסקית. הוצאות שוטפות נוספות שהמשקיע צריך לקחת בחשבון לדוגמא כדאי לברר מראש מה גובה הארנונה באזור ההשקעה. מס שכונתי, לא קיים בכל המקומות, נועד לטיפול בשטחים הציבוריים בשכונה, בריכות שחיה, מתנ"סים, טיפוח פארקים וגינות ציבוריות. ביטוח נכס – למקרה של פגיעה בנכס, שריפה שיטפון, או אסון טבע ולביטוח צד ג לאנשים שעלולים להיפגע בסביבות הנכס.