שנת תשע"ו התאפיינה בתמורות ובשינויים כלכליים, חברתיים ותרבותיים כמעט בכל תחומי חיינו. תכניות ממשלתיות קרמו עור וגידים (ימים יגידו האם לטובה או לרעה) ושינו את פני החברה הישראלית בכלל ואת ענף הנדל"ן בפרט.

גולת הכותרת התקשורתית בשוק הנדל"ן בשנה החולפת הייתה תכנית "מחיר למשתכן" אותה שר האוצר משה כחלון ביקש לקדם ושעיקר מטרתה "להקל על חסרי דירה לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים" ובדרך זו לפתור או להקל על מצוקת הדיור ולהביא להורדת מחירים . מאידך, במציאות היום יומית, מחירי הדירות ברוב אזורי הביקוש נמצאים במגמת עלייה ובעיית מצוקת הדיור רחוקה מלהסתיים והיא נמשכת ביתר שאת ואף מחמירה בקרב קבוצות אחרות.

התכנית הממשלתית "מחיר למשתכן" נטעה תקוות רבות בקרב הציבור כי יימצא פתרון למצוקת שוק הנדל"ן ובעיקר זוגות צעירים יגיעו אל המנוחה והנחלה והמדינה תסייע להם ברכישת דירתם הראשונה. התכנית כאמור, מדברת על הגברת קצב שיווקן של קרקעות רשות מקרקעי ישראל (הידועות בכינוין 'אדמות מינהל') ואיתן עשרות אלפי יחידות דיור אשר תצאנה למכירה במחילים זולים לקהל הרחב.

חלום הבעלות על דירה נראה קרוב מתמיד, אך הוא עדיין בגדר חלום. שכן, תכניות לחוד ומציאות לחוד.

מחירי הדיור ממשיכים לעלות בקצב מסחרר לא רק במרכזי הערים, שם מדובר במחירים גבוהים מאוד, אלא גם במעגלים החיצוניים לערי המרכז שאינם נחשבים "אזורי ביקוש". אחת הסיבות לכך נעוצה בעובדה שמכרזי "מחיר למשתכן" חסומים לקבוצת משפרי הדיור, מה שבהכרח מוביל לעלייה במחירי הדיור ביתר הפרויקטים וגם בשוק דירות יד שנייה. לא פחות חמורה היא הפגיעה באפשרות ל"ניעות נדל"נית" בקרב אזרחים רבים במדינה, משפרי הדיור, שכל חטאם היה שבבעלותם דירת מגורים ולא משנה אם מדובר בדירת חדר, שניים או שלושה. לשלם מסים, לשרת בצבא, לתרום למדינה- כן. להתקדם, להתרחב ולהשתתף בהטבה הממשלתית- לא.

יתרה מזו, רק מעטי מעט זוכים בהגרלה לרכוש דירה במסגרת התכנית הממשלתית, שכן אלפי זוגות ניגשים ונרשמים ורק מאות בודדות זוכות בפועל. כלומר, אין פתרון אמיתי לרמות הביקושים הקיימות בשוק ומדובר באחוזים קטנים שנהנים מפירות האוצר לעומת המפסידים ומי שכלל אינם זכאים להשתתף.

לא רק משפרי הדיור מודרים ממכרזי התכנית הממשלתית, אלא גם קהל המשקיעים נשכח ונפגע ובל לשכוח כי מדובר בשתי קבוצות שמהוות חלק מרכזי במנוע הצמיחה בשוק הנדל"ן. לא זו בלבד שלקבוצת המשקיעים לא ניתן מענה בתכנית, היקשו עליהם בגזרות מיסוי נוספות, בכלל זה הצעתו של שר האוצר במסגרת אישור תקציב המדינה לשנת 2017 כי יוטל מיסוי על בעלי דירה שלישית ומעלה. מדובר על תשלום מס מקסימלי בסך 18,000 ₪ שיכניס לקופת המדינה כ-800 מליון ₪ בשנה. המטרה היחידה של התכנית, טענו באוצר, היא הורדת מחירי הדיור. בפועל, הכנסות המדינה אמנם תגדלנה , אך הדבר לא יסייע לפתרון מצוקת הדיור ולהורדת המחירים ואף עשוי להוביל להתנהגות חברתית לא רצויה. ייתכן והצעה זו תעודד בני זוג להתגרש (וכך לא יהיו בעלי שלוש דירות אלא 2-1), בעלי הדירות יעבירו את הבעלות באופן פיקטיבי ועוד.

סוגיות רבות נותרות ללא מענה וסימני שאלה ממשיכים לחוג מעל תכנית "מחיר למשתכן" כל העת. כך למשל האם היזמים אשר נגשו למכרזים אכן יוכלו לעמוד במחירים שהבטיחו? האם היזמים יסיימו הלכה למעשה את הפרויקטים? האם הבנקים למשכנתאות יסכימו לתת משכנתאות לפרויקטי התכנית? האם איכות הבניה והמפרטים הטכניים יהיו מספקים ובטיב בטיחותי וגבוה? האם המכרזים העתידים לצאת יספקו מלאי דירות גדול יותר שייתן מענה למצוקת הביקושים?

שאלה חשובה אחרת היא מי הם הגורמים אשר ייבנו ויוציאו אל הפועל את כל הפרויקטים הללו?!

רבות דובר על מצוקת עובדים בענף הבנייה וההבטחות הממשלתיות כי תתאפשר הכנסת כמות גדולה של פועלים זרים מחו"ל לצורך עבודות הבנייה בארץ, לא התממשו ואין אור בקצה המנהרה לגבי מספר הידיים העובדות. מיותר לציין כי אסור לזלזל באיכות הבנייה ויש להשקיע את מירב המאמצים וכח האדם הנדרש, שכן בסופו של יום, מדובר בחיי אדם.

היזמים הפרטיים מתקשים לאתר קרקעות זמינות לפרויקטים שאינם במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" והקרקעות הפרטיות המוצעות הן על פי רוב בעלויות גבוהות מאוד שבהכרח משפיעות על מחירי הדיור.

מכרזי 'אדמות מינהל' לפרויקטים רגילים כמעט ואין בנמצא, בעוד הבודדים שכן התאפשרו ויצאו לפועל נסגרו במחירים גבוהים מאוד לאור הביקושים ההולכים וגוברים בקרב היזמים.

לזכותו של שר האוצר ייאמר כי הוא באמת מנסה להוביל שינוי, פועל במרץ ומאמין בלב שלם בתכנית "מחיר למשתכן", אבל בהיעדר פתרון מקיף לתכנית, בעת הנוכחית היא מחטיאה את המטרה ולא משיגה את יעדיה החברתיים והכלכליים.

שנת תשע"ו תיזכר כשנת הסולמות והנחשים בענף הבנייה. כללי המשחק החדשים שנכנסו השנה לשוק יצרו חוסר ודאות בשוק הדירות, מחירי הנדל"ן זינקו למרות הרצון הדקלרטיבי להוזיל את המחירים. תכנית "מחיר למשתכן" מצוינת כסיסמא וגם כרעיון וכתפיסה חברתית, אך בשלב זה היא אינה מלאה ומסבה יותר נזקים מאשר תועלות. הנפגעים הם כמובן הציבור בהם קבוצת משפרי הדיור, היזמים , המשקיעים וגם הזוגות הצעירים שעבורם נועדה התכנית, והלא רק מיעוט מתוכן באמת יזכה בהגרלה.

יש לקוות ולאחל כי בשנה החדשה, תשע"ז, תכנית "מחיר למשתכן" תעבור שינויים והתאמות כך שתהלום את צרכי השוק, לרבות פתרון אמיתי לקהל משפרי הדיור שיוכלו להתמודד במכרזים הממשלתיים, ליהנות מהארץ המובטחת ולא להישאר בחוץ.
מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות ובעיקר באזורי הביקוש הקשיחים. מצוקת הדיור תמשך ואף תחריף. ייתכן וקבלנים קטנים שזכו להקים פרויקטים במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" לא יזכו לסיים את הפרויקט ולהשלים את הבנייה. כל אלו הם "הנחשים" ואת מחירם ישלמו, כמו תמיד, הצרכנים.

הכותב הוא: גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות