התנפחות בועת הנדל"ן ותנופת הבניה בישראל, משפיעה גם על בתי המשפט, אליהם מגיעים יותר ויותר סכסוכים בין קבלנים סביב עניינים שונים, שהמרכזי בהם – עיכובים בלוחות הזמנים בפרויקט, ונזקיהם.

המציאות הדינמית, הניסיון לעמוד במחיר נמוך במכרז, ריבוי הגורמים המעורבים בפרויקט, כמו גם עיכובים מצד גופים מוסדיים, חברות ממשלתיות וועדות העיריה – כל אלה מהווים קרקע פורייה לעיכובים בלוחות הזמנים ולהתארכות העבודות בשטח.

כתוצאה מכך עשרות חברות קבלניות פושטות רגל מדי שנה.

"פעמים רבות נתקלים בעיכובים בבנייה, שנגרמו בעקבות עבודות חריגות או נוספות שאותן לא ניתן היה לצפות", מסבירות עו"ד אורית טובים ועו"ד אביבה שוידל המייצגות קבלנים בבתי המשפט. גילוי קרקע סלעית, תשתיות ישנות וצינורות מים הנגלים לפתע במהלך הבנייה, גשמים וסופות, לצד תכנון לקוי, התחייבויות קודמות של קבלנים, גנבות, פשיטות רגל של קבלן ואפילו שביתות בלתי צפויות של גורמים במשק – כל אלה עלולים לגרום לפריצת סכסוכים בין קבלנים לקבלני משנה, ובין הקבלן המבצע למזמין העבודה או לרוכשי הדירות עצמן.

"בכל פרויקט יש מספר רב של קבלנים – קבלני חשמל, קבלני יסודות, אינסטלציה – וכו" מסבירות עוה"ד. "אחת הבעיות בהתחייבויות של קבלנים ללוחות זמנים היא שכל עיכוב של קבלן מסוים בפרויקט, עלול לגרום לעיכוב בקרב כל יתר הקבלנים שאמורים לפעול אחריו – באפקט דומינו, ועל רקע זה פורצים סכסוכים רבים".

כך, למשל, אם קבלן משנה התעכב או נתקל בבעיות בביצוע העבודות, או ביצע אותן באופן לקוי ולא קיבל את התמורה המלאה שסוכמה, הוא עלול להחליט להפסיק את העבודות באמצע – ולתקוע את כל הפרויקט. בעקבות כך, עשוי הקבלן הראשי לנסות להחליפו, אך אז ייתכן וחלק מהעבודות יצטרכו להיעשות מחדש – העלויות תגדלנה, ולוחות הזמנים ישתנו. כתוצאה מכך הרבה מאד קבלנים עומדים לאחרונה בפני פשיטת רגל. "עובדים הנותרים באתר הבנייה ללא מעש, ציוד מיותם, תשלומים מעוכבים ועבודות שאותן הקבלן לא יכול לבצע מחוץ לפרויקט הם רק חלק מההשלכות של עיכובים בפרויקט – וזאת מבלי לקחת בחשבון את החשיפה של הקבלן שהתעכב לתביעות מצד המזמין או יתר הקבלנים", מסבירות עוה"ד טובים ושוידל.

כך למשל, ארע בתיק שהגיע לבית המשפט קבלן נשכר לצורך הנחת שטיחים בשטח של כ-2,500 מ"ר. לאחר הנחת השטיחים התגלה כי הם אינם תואמים את המפרט שהוסכם בין הצדדים – והמזמין סירב לשלם את התמורה בגינם, זאת חרף העובדה שהשטיחים שהונחו בפועל עולים באיכותם על השטיחים המפורטים במפרט. רק לאחר התערבות של בית המשפט קיבל הקבלן תמורה בגין עבודתו.

לדברי עוה"ד, בית המשפט דווקא יכול לסייע רבות לקבלנים הנתקלים בעיכובים בעבודות, הן בזמן אמת והן לאחר מכן. "לבתי המשפט קיימת סמכות להוציא צווים ארעיים, היכולים למנוע עיכובים או למזער נזקים", אומרות עוה"ד. "פנייה לבית המשפט במועד יכולה לחלץ קבלן מפרויקט הגורם לו להפסד, ולבית המשפט הסמכות לפסוק פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לקבלן בעקבות העיכובים או להורות למזמין העבודה לשלם לקבלן בגין עבודתו".

קבלנים? כך תצמצמו ככל האפשר עיכובים בעבודות

"המציאות תמיד יכולה להפתיע, ואין נוסחה שתמנע לחלוטין עיכובים בפרויקט", אומרות עוה"ד. "עם זאת, ניתן לצמצם את הנזקים שנגרמים לקבלנים בעקבות העיכובים, ואף להימנע מנקיטת הליכים משפטיים, באמצעות עיגון הסכמות מראש".

כך, למשל, ניתן לקבוע מנגנון פיצוי מוסכם לכל שלב, כך שעיכוב של קבלן משנה לא יגרום לנזקים ליתר הקבלנים (לדוגמא, כל יום עיכוב של קבלן חשמל יזכה את "הקופה" של יתר קבלני המשנה והמזמין בסכום קבוע מכיסו של הקבלן המעכב).

 הבעיה שחוזרת שוב ושוב בסכסוכי קבלנים נוגעת לחוסר תיעוד והסכמות ב"שיחות מסדרון", דבר הגורם לסכסוכים מיותרים ומפח נפש. מומלץ לקבל אישור לכל עבודה חריגה או עודפת, ולעגן את התמורה עבור אותה עבודה בכתב. מומלץ גם להנחות את עובדי הקבלן מיהם הגורמים המוסמכים לתת להם הוראות, וזאת על מנת להימנע מביצוע עבודות על סמך הוראה של גורם בלתי מוסמך.

בנוסף,הגיעו אליהן קבלנים אשר לא יוצגו על ידי עורך דין במהלך ההתקשרות, לאחר שגילו כי אל ההסכמים עליהם חתמו הושחלו תנאים דרקוניים אשר המשמעות שלהם אינה ברורה למי שאינו משפטן. על כן ממליצות עוה"ד טובים ושוידל לקבלנים להיוועץ באיש מקצוע הבקיא בתחום, על מנת להימנע ממלכודות משפטיות.

"בעל מקצוע מנוסה בתחום יכול לספק מידע חשוב, להציג תרחישים פוטנציאליים שעלולים להתרחש במהלך הפרויקט, ולייעץ לגבי הטיפול הראוי והיעיל ביותר באותם תרחישים", אומרות עוה"ד. "פניה לגורם הנכון תספק לצדדים רשת בטחון, וביכולתה למזער ואף למנוע השחתת זמן, איבוד משאבים ועוגמת נפש".