כולנו מכירים סיפור או שניים ולפעמים אף מכירים את האנשים עצמם אשר רכשו נדל"ן וברבות השנים עשו רווח משמעותי. אין ספק שחלום זה עבר גם בראשיכם. נראה כי שנות הנדודים שלנו כעם גם הן תרמו לנו לשאיפה המוטמעת להאחז בבית, בארבע קירות הנתפסים כמשהו שמסמל יציבות. אך כיצד עושים זאת מהם היתרונות והסיכונים?
מאת: רונן גרוס
הקונספט הוא פשוט מאוד, שמים סכום התחלתי ורוכשים דירה להשקעה, את היתרה לוקחים במשכנתא לטווח ארוך, ללא התחייבות חודשית גדולה מידי, משכנתא המשולמת מדמי השכירות החודשיים או לחילופין סכום קטן יחסית שאתם צריכים להוסיף על דמי השכירות אך תוך הקפדה על כך שסכום זה לא יחנוק אתכם כלכלית. יש לזכור כי משכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח ויש לה משמעויות נרחבות וכבדות על כלכלת המשפחה. לאחר מספר שנים, כאשר המשכנתא מסתיימת, אנו נשארים עם דירה ביד – נכס לכל החיים שרק מניב כסף מידי חודש, וערכו לרוב עולה עם השנים.
סידור זה טוב למי שחושב על הכנסה נאה נוספת בזיקנה או אפילו בעוד מספר שנים, וכן למי שרוצה לדאוג לילדים ולחתן אותם בקלות יחסית כשיגדלו. כמובן שסידור זה טוב למי שיש סכום התחלתי בסדר גודל של 10%-15% מהנכס, ולמי שמוכן לקחת את הסיכון של חודשים ללא דיירים בדירה, ותחזוקה שוטפת של הדירה
במהלך השנים ותמיד תמיד קיים הסיכון שהאיזור שבו קניתם את הדירה ברבות השנים יהפך למקום עם ערך נמוך יותר משלל סיבות, אלו דברים שיש לקחת בחשבון כששוקלים לרכוש דירות להשקעה .
היתרונות הם:
- מחירי הדירות בישראל מאז ומעולם עלו בטווח הארוך ושמרו על ערך ההשקעה
- דמי השכירות בישראל עולים אף הם באופן מתמיד ובייחוד בשנים האחרונות עקב המחסור בדירות שרק הולך ומחמיר ובינתיים פתרונות של ממש אין.
- מחירי הדירות כמעט ולא יורדים- דבר זה ייחודי לישראל אך לגבי העתיד אף אחד אינו יכול לנבא כלכלית מה יהיה, ניתן רק להסתכל על העבר ולבנות על מגמת יוקר הדיור.
- המיסוי בישראל נמוך מאוד (ובמקרים רבים אפסי) – גם זה ייחודי רק לישראל .
החסרונות הם:
- מרגע שקנית דירה להשקעה, הכסף אינו נזיל בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים וכדי לממש את הנכס בצורה המקסימאלית דרוש זמן שלא תמיד קל לאומדו.
- אנשים רבים לא לוקחים בחשבון את הסיכון בדייר שאינו משלם ואינו מתפנה מהדירה, החוקים להגנת הדייר בישראל הגורמים לכך שלוקח המון זמן ומשאבים לפנות דייר בעייתי מדובר בהחלט במשהו שעלול להביא למפח נפש והוצאות לא צפויות.
- אנשים רבים לא לוקחים בחשבון שייתכנו זמנים שהדירה אינה מושכרת ומשמעות הדבר שאתם נושאים לבדכם בהחזר המשכנתא על כל המשתמע מכך.
- אנשים רבים לא לוקחים בחשבון שבתור משכיר יש המון התעסקות עם תיקונים ובעיות שיש לשוכר והם על אחריות המשכיר וכמובן שככל שהנכס ישן יותר הבלאי גבוה יותר ויש לצפות להוצאות בגין תיקונים ושימור הנכס.
מתי, אם כן, כדאי לבצע עסקאות של רכישת דירות להשקעה:
- כמובן ששוק הנדל"ן יודע עליות וירידות מידי מספר שנים, ורובנו ככולנו נעדיף לקנות דירה להשקעה כאשר מחירי הדירות נמוכים יחסית. אין ספק שהחוכמה היא לתפוס את שוק הדירות בשפל יחסי, ואם בוחרים לממש את הנכס יום אחד, החוכמה היא גם לתפוס את שוק הנדל"ן כאשר הוא בשיא.
- כאשר הנכם רוכשים דירה במקום זר לכם אל תתעצלו ובידקו היטב את האזור, היעזרו בתושבי המקום, שאלו מתווכים והתעניינו ככל האפשר כדי לוודא שאינכם קונים חתול בשק ומנצלים את חוסר הבנתכם בנדל"ן באיזור זה.מהן העסקאות הכדאיות ביותר:
כאשר באים לשקול מהי העסקה הכדאית ביותר מבחינת רכישת דירות להשקעה, עלינו לשים על המאזניים את מחיר הנכס, ביחס לשכירות החודשית שאנו משערים שנוכל לקבל. כך, בעצם, מגיעים ברוב המקרים למסקנה כי דירה קטנה לרוב עדיפה על דירה גדולה. דירת 3 חדרים לרוב תיתן תשואה יותר גבוהה ביחס להשקעה, לעומת דירת 5 חדרים. - המהירות בה נחזיר את ההשקעה תהיה גדולה יותר כאשר הנכס הוא זול יותר.
- שימו לב שיתכן ותגיעו לאיזור שכבר הניב תשואות מרשימות בעבר אך אין כללים ברורים בנדל"ן ייתכן והאיזור ימשיך להעניק תשואות מרשימות בעוד האפשרות לנסיגה בערך הנכס קיימת תמיד, באותו משקל איזור שנחשב למקום עם פוטנציאל לאו דווקא יממש אותו בוודאות שכן כאמור אין לצפות את העתיד.
לסיכום דירה להשקעה יכולה להבטיח את זקנתכם בכבוד ולחתן ילדים ביתר קלות אך להיכנס להשקעה זו בעיניים פקוחות ובשלל בדיקות.
שתראו פרנסה בשפע בעזרת ה'.